Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Цель — предусмотреть ситуацию, когда собственник в какой-то момент отказывается продлевать договор и просит съехать.

О том, как оформить аренду, журналистам издания «Дело Модульбанка» рассказали эксперты — Вероника Самитова, ведущий юрист Группы компаний «ЮАП», и Анастасия Васько, юрист «СовГрупп».

Зачем регистрировать договор аренды

По закону договоры аренды сроком больше 12 месяцев нужно регистрировать в Росреестре.  Договор считается заключённым именно с момента регистрации. При этом нигде не прописаны сроки, то есть можно безнаказанно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора.

Но стоит в деле появиться третьим лицам, и договор не поможет. Третьи лица — это новый собственник помещения, налоговая и лицензирующие органы.

Если снять помещение, не регистрируя договор:

• новый собственник помещения может потребовать от арендатора съехать; 
• налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчёте налога на прибыль; 
• лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении, и тогда не получится, например, открыть салон красоты или магазин со спиртным.

Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует. Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости (Росреестр) и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.

Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями — например, поднять цену в десять раз.

Документы для регистрации

Заявление о регистрации договора аренды могут подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.

Точно понадобятся:

• паспорт того, кто подаёт заявление; 
• договор аренды; 
• акт передачи помещения арендатору; 
• документ об оплате госпошлины.

Остальное зависит от того, кто участвует в сделке.

Если от юрлица действует представитель

Кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для гендиректора это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.

На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приёма-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.

Пошлину оплачивает тот, кто подаёт заявление на регистрацию. Подавать может любая сторона — арендодатель или арендатор.

Размер пошлины разный: 2 тыс. ₽ — для ИП и 22 тыс. ₽ — для юрлица.

ИП может оплатить пошлину через расчётный счёт или по квитанции в банке, а юридическое лицо — только через расчётный счёт. Оплату можно провести через МФЦ, банк или со своего аккаунта на «Госуслугах». Оплату подтверждает квитанция или платёжное поручение.

Проверка законности сделки

Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки.

Когда заявитель предоставляет дополнительные документы:

договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично; арендодатель сдаёт часть помещения или здания; арендодатель-ИП сдаёт недвижимость, которую купил в браке; сделка аренды для компании считается крупной; объект аренды в залоге; помещение принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченно дееспособному.

Если договор аренды подписал представитель

Подписать договор аренды может кто угодно — брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.

Лучше на всякий случай проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты.

Если сдаётся часть помещения

Бывает, что сдают не целое помещение, а его часть, например три комнаты. У этих трёх комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план.

В этом случае арендодатель должен заказать технический план на часть помещения у кадастрового инженера. Главное — проверить, чтобы он был в официальном реестре кадастровых инженеров.

Инженер возьмёт документы на помещение и договор. В договоре часть помещения должна быть описана текстом и показана на плане. Инженер готовит технический план, а Росреестр бесплатно ставит часть помещения на временный кадастровый учёт одновременно с регистрацией аренды. Обычно на подготовку технического плана уходит от 5 до 15 дней.

Если сдают купленное в браке

Если помещение купили в браке, оно считается общей собственностью супругов. Чтобы сдать его в аренду, придётся получить согласие супруга. Такой документ оформляет нотариус.

Не надо делать согласие, если по брачному договору недвижимость принадлежит арендодателю. Если арендодатель купил недвижимость до брака, ему нужно указать это в примечании к заявлению на регистрацию договора.

Если сделка аренды считается крупной

Если платежи за весь срок аренды больше 25 % от стоимости имущества юрлица, сделка считается для компании крупной. Её должны одобрить участники на общем собрании или заседании совета директоров компании.

Если крупную сделку не одобрит совет директоров или заседание участников, любой участник ООО сможет обратиться в суд, чтобы договор аренды признали недействительным.

Если помещение в залоге

Если арендодатель купил помещение в ипотеку или взял кредит под залог этого помещения, необходимо получить письменное согласие банка на сделку.

Если принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченно дееспособному

В таком случае арендодателю придётся получить предварительное разрешение от государства на совершение сделок с этим имуществом. Для этого нужно написать заявление лично либо через представителя в МФЦ или «Госуслуги» и через 15 дней получить разрешение.

Как подать заявление на регистрацию договора

Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте. А ещё подать документы можно через нотариуса.

Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.

В МФЦ нужно взять оригиналы всех документов и подписанные договоры: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра. МФЦ можно выбрать любой, главное, чтобы отделение было в том же регионе, что и помещение.

Если помещение находится не в том же регионе, что и арендатор и арендодатель, заявление подают в Росреестр. Например, арендатор из Москвы арендует помещение под кафе в Туле. Чтобы не ехать в Тулу, нужно выбрать отделение Росреестра, которое регистрирует сделки независимо от расположения помещения. На языке Росреестра это называется «отделение с экстерриториальным приёмом».

Подать заявление через сайт

Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, арендодателю и арендатору нужны квалифицированные электронные подписи (КЭП). Каждый должен подписать свои документы сам: воспользоваться одной подписью для обоих нельзя.

Дальше потребуется ввести информацию об объекте и заявителе, загрузить и подписать электронные версии или сканы документов.

Заявление и нотариально заверенные копии можно отправить через «Почту России». Бумаги нужно пересылать ценным заказным письмом с описью вложений. Получатель — отделение Росреестра по району, где находится помещение, или центральное отделение.

Если заявление подаёт ветеран Великой Отечественной войны, инвалид I или II групп, сотрудник Росреестра приедет сам — это бесплатно. Чтобы договориться о выездном приёме заявления, нужно подать заявку в Росреестр по телефону или электронной почте. Официальный запрос не нужен.

Росреестр приостанавливает регистрацию

Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию.

Проблемы и что делать:

• Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия. → Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.   
• Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации. → Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочёты в трехмесячный срок.   
• Не получается исправить недочёты в документах за три месяца. → Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочёты.

Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства сообщат электронным письмом, позвонят или отправят СМС. Какой способ выберет Росреестр, предугадать сложно, так как в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки регистрации в МФЦ.

Что делать после регистрации

После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.

Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 ₽, для юрлица — 1 тыс. ₽.

Когда срок аренды истечёт, арендатору нужно зарегистрировать прекращение договора — на языке Росреестра «погасить запись об обременении». Для этого подают заявление, документ, который подтверждает прекращение договора аренды, и акт приёма-передачи, по которому арендатор передал помещение арендодателю.

Если одна из сторон хочет изменить договор

Чаще всего такие вопросы касаются оплаты, например в случае роста цен на недвижимость. Тут всё зависит от того, как стороны изначально прописали все условия в договоре. По общему правилу, все изменения вносятся с согласия обеих сторон, если договор не предусматривает иное.

Если в договоре вообще не предусмотрено изменение арендной платы, то на её изменение потребуется согласие арендатора. Расторгнуть договор в случае отказа арендодатель не может, если это право не прописано в договоре.

Если в договоре прописана обязательная индексация арендной платы, то арендодатель имеет право повышать цену на аренду, но только в рамках общего роста цен.

Если в договоре прописано условие одностороннего изменения цены, то арендодатель может менять размер платы за помещение, когда сочтёт нужным, но не чаще раза в год, а арендатор будет вынужден согласиться с новым размером платежей.