Активность на рынке коммерческой недвижимости снижена

Активность сохраняется в fashion-сегменте и на офисном рынке.

Снижение трафика в торгцентрах Москвы и Санкт-Петербурга на фоне событий после 21 сентября носило краткосрочный характер — активность посетителей уже начала восстанавливаться. Об этом свидетельствуют расчёты Focus Technologies.

Доля пустующего

Mall Index отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей. В Москве этот показатель на неделе 10–16 октября на 2–3 % превысил значения предыдущих двух недель, в Санкт-Петербурге — на 4 %. Разрыв с аналогичным периодом 2021 года составил 13 % и 14 % соответственно, докризисного 2019 года — 28 % и 25 %. Воздействие событий второй половины сентября было краткосрочным, сейчас рынок постепенно отыгрывает локальное снижение, пояснил руководитель направления исследований и консалтинга Focus Михаил Васильев.

Доля пустующих площадей в торгцентрах Москвы по итогам третьего квартала составила 12 %. Она увеличилась на 1 % относительно второго квартала и на 2 % — по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (АППГ), указал руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» Андрей Сурков.

Позитивными факторами для рынка партнёр Commonwealth Partnership (CMWP) Ольга Антонова назвала возможное сохранение части магазинов Inditex, приход нескольких турецких сетей и экспансию российских. Но активность со стороны бизнеса недостаточна для поглощения всей прогнозируемой вакансии, отметила она.

Одежда, фитнес, уют и красота

В сегменте стрит-ретейла на центральных торговых улицах Москвы, по подсчётам коммерческого директора R4S Group Ирины Буренко, сейчас пустуют 7–12 % площадей — этот показатель остаётся стабильным. А вот в Санкт-Петербурге заметна даже небольшая позитивная динамика.

Средний уровень вакантности по итогам третьего квартала составил 8,2 %, отметила директор департамента исследований рынка Maris Алёна Волобуева. Значение сократилось на 0,7 процентных пункта (п. п.) относительно предыдущего квартала, а относительно АППГ — на 1,5 п. п.

Хотя активность арендаторов сейчас снижена: объём сделок поглощения помещений стрит-ретейла, по оценкам Алёны Волобуевой, в январе–сентябре оказался на 11,3 % ниже АППГ. Основной точкой роста эксперт назвала fashion-операторов — число соглашений с ними, напротив, выросло на 9 %.

Ирина Буренко связывает тренд с ограничением работы в России социальных сетей. Многие небольшие марки оказались вынуждены выходить из привычного онлайн-формата в офлайн. Алёна Волобуева также считает устойчивым спрос со стороны фитнес-студий, салонов красоты, магазинов с товарами для дома и животных.

Офисы без арендаторов

Вакантность на офисных рынках растёт. Так, в Москве показатель по итогам третьего квартала увеличился на 0,4 п. п., до 8,4 %, указала директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Карина Анаевская.

Запрашиваемая ставка аренды для офисов в Москве, по словам партнёра NF Group Марии Зиминой, сейчас составляет 27 тыс. ₽ за кв. м в год для офисов класса А и 17,4 тыс. ₽— класса В. Показатели, по её словам, сейчас постепенно снижаются.

В Санкт-Петербурге доля пустующих площадей на офисном рынке, по оценкам гендиректора местного офиса NF Group Константина Лосюкова, за квартал увеличилась на 1,2 п. п., достигнув 9,5 %. В абсолютном выражении в городе пустуют 378 тыс. кв. м, в ближайшем будущем освободятся ещё 18,7 тыс. кв. м, отмечает он.

Одновременно спрос остаётся достаточно активным: в третьем квартале, по оценкам Maris, он превысил показатель за АППГ на 25 %. Причём 35 % поглощения формируют компании нефтегазового сектора, 15 % — IT.

Активнее, по словам Алёны Волобуевой, при подборе офисов постепенно становятся компании сферы торговли и услуг. В то время как спрос со стороны финансового сектора сейчас в два раза ниже показателей прошлого года.

Хотя Константин Лосюков обратил внимание на то, что многие сделки сейчас представляют собой миграцию арендаторов из одного офиса в другой в поисках лучших условий. В среднем помещения класса В, по его словам, сейчас стоят в среднем 1,53 тыс. ₽ за кв. м в месяц, А — 2,38 тыс. ₽. С начала года ставки выросли на 3–4 %.

Но собственники бизнес-центров с большой долей свободных площадей готовы рассматривать скидки до 10 %.   

Константин Лосюков, гендиректор местного офиса NF Group